Předčasné splacení hypotéky v roce 2024

Pokud máte dostatek peněz, můžete uvažovat o předčasném splacení hypotéky a díky tomu se dříve vyvázat ze smluvního vztahu k bance a zbytečně nepřeplácet na úrocích. Předčasné splacení hypotéky si ale banky často nechávají zaplatit. A od roku 2024 má předčasné splacení hypotéky úplně nová pravidla.

Předčasné splacení hypotéky v roce 2024 podraží

Předčasné splacení hypotéky se od roku 2024 prodraží. 

Některé banky umožňovaly mimořádné splátky a předčasné splacení hypotéky zdarma. Jiné chtěly určitou fixní, předem dohodnutou částku jakožto poplatek za předčasné splacení. (Argumentovaly tím, že jim tento úkon přináší nadbytečné náklady, se kterými původně nepočítaly, a proto je dávají k úhradě klientovi.) I tak se to ale řadě lidí vyplatilo, protože šlo zpravidla o poplatek ve výši několika stokorun, maximálně tisícovek korun.

To se ale od 1. září 2024 změnilo.

Za předčasné splacení hypotéky se totiž začne platit poplatek, jehož výše bude odvozená od zbytkové výše hypotéky. Původně to měla být 2 %, ale pak se poplatek výrazně snížil. I tak vás ale může vyjít na nepříjemně vysokou částku.

Nová pravidla se týkají nejen nově sjednaných hypoték, ale i těch, u kterých se po uvedeném datu změní doba fixace.

Pro výpočet poplatku za předčasné splacení hypotéky teď bude rozhodující, kdy jste hypoteční smlouvu uzavřeli nebo kdy jste sjednali novou fixaci. Rozdílná pravidla budou u hypoték sjednaných:

• od 1. 12. 2016,
• od 1. 9. 2024.

Kdy je předčasná splátka hypotéky zdarma?

V určitých případech můžete banku požádat o předčasné splacení hypotéky zdarma. Ze zákona jde o následující situace:

• Pokud se blíží ke konci vaše fixace.
• Pokud jste se ocitli v tíživé situaci, jako je například ztráta živitele rodiny, jiné úmrtí v rodině nebo závažná nemoc. 
• Jednou za rok (měsíc před výročím smlouvy) můžete učinit mimořádnou splátku ve výši až čtvrtiny zbývajícího dluhu (tedy jistiny).
• Další výjimkou plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru, která mění pravidla pro předčasné splácení hypoték od září 2024, ale přináší další rozšíření těchto možností, kdy máte nárok na předčasné splacení hypotéky osvobozené od poplatků. K výše popsaným přibydou ještě tyto situace:

• Prodej nemovitosti, na níž máte hypotéku, ale jen pokud od uzavření smlouvy uběhlo nejméně 24 měsíců (podle starého zákona za to mohla banka požadovat poplatek až 1 % ze zbývajícího dluhu),
• vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, ale jen pokud se vypořádání týká nemovitosti, na kterou jste si brali hypotéku nebo která sloužila k zajištění hypotéky.

Jaké jsou sankce za předčasné splacení hypoték uzavřených do 31. 8. 2024 u jednotlivých bank?

Ačkoliv některé banky nabízely předčasné splacení hypotéky zdarma, zákon jim umožňuje účtovat si náhradu nákladů, které jim vzniknou předčasným splacením hypotečního úvěru.

Hypoteční smlouvu klient uzavírá za přesně daných podmínek a předpokládá se, že bude zákazníkem banky po celou dobu a bude také hradit bance další poplatky kromě úroku. Úroková sazba odráží právě veškeré tyto náklady. Banky si tedy mohou nechávat hradit jednak administrativní, ale i finanční náklady, které jí s předčasným splacením úvěru vzniknou. Řada bank si ale účtuje pouze administrativní poplatek.

Výši poplatku za předčasné splacení banky umožňují vypočítat například v kalkulačce v internetovém bankovnictví nebo na svém webu. 

Do kalkulačky zpravidla stačí napsat jen:

• výši mimořádné splátky,
• datum, kdy chce klient splátku provést,
• datum, do kdy má trvat fixace úvěru.

Air Bank

Zdarma. Ačkoliv ve smlouvě má AirBank uveden výpočet nákladů (jako rozdíl mezi výší úroků, která by byla zaplacena za dobu od předčasného splacení do konce období fixace, a výší úroků, která by byla zaplacena za stejnou dobu při splácení hypotéky úročené úrokovou sazbou u nových hypoték), deklaruje, že v praxi ho nevyžaduje.

Česká spořitelna

Pouze administrativní poplatek ve výši 700 Kč.

Fio banka

Zdarma (v některých případech 2 % z výše splátky za každých započatých 12 měsíců do konce platnosti úrokové sazby nebo maximálně do výše úroků, které by klient zaplatil za období od mimořádné splátky do konce fixace).

MONETA Money Bank

Pouze administrativní poplatek 700 Kč.

Hypoteční banka a ČSOB (nyní sloučená do ČSOB Hypoteční)

Administrativní poplatek 500 Kč, případně účelně vynaložené náklady, pokud by došlo k nárůstu úrokových sazeb.

Komerční banka

Při prodeji nemovitosti po 2 letech trvání hypotéky maximálně 1 % z předčasné splátky, maximálně 50 000 Kč. V případě předčasného splacení účelové části úvěru z Hypotéky 2v1 – 1 % z předčasné splátky (pokud splatnost nastane za více než 1 rok), 0,5 % z předčasně splacené částky ( pokud splatnost úvěru nastane do 1 roku).

mBank

Maximálně 1 % z předčasně splacené výše úvěru v souvislosti s prodejem nemovitosti (pokud hypoteční smlouva trvá víc jak 2 roky).

UniCredit Bank

Administrativní poplatek 1 000 Kč.

Raiffeisenbank

Administrativní poplatek 1 000 Kč. 

Zdroj: Sazebníky bank; aktuální k 24. 9. 2024.

Jak vysoké mohou být administrativní náklady?

Administrativní náklady banky na předčasné splacení úvěru odrážejí veškeré činnosti, které je třeba s ohledem na předčasné splacení vykonat. Jinými slovy, pracovníci banky musí vaši žádost zpracovat nad rámec běžných úkonů spojených s vaším úvěrem, což je pro ně práce navíc, a za to si banka účtuje náhradu.

Před 1. 9. 2024 šlo o částky ve výši stokorun. 

Jaké jsou finanční náklady s předčasným splacením hypotéky? 

Finanční náklady souvisí s úrokem, který banka přislíbila po celou dobu fixace. Tyto náklady souvisí s tím, jaký úrok je právě platný na tzv. kapitálovém trhu, na kterém banka peníze na hypotéku klienta získala.

Pokud dojde k růstu úrokových sazeb, bance žádné náklady nevznikají. Naopak, pokud úrokové sazby poklesnou, bude vyžadovat ušlý „zisk“ po klientovi v rámci nové fixace.  Typicky si můžete sjednat fixaci k hypotéce na:

• 1 rok,
• 3 roky,
• 5 let,
• více let.

Podmínky předčasného splacení hypotéky jsou vždy obsažené v hypoteční smlouvě. Proto je potřeba pečlivě si ji prostudovat ještě před podpisem.

Máme pro vás návod, jak získat nejvýhodnější hypotéku. 

Hypoteční kalkulačka

Pokud se teprve chystáte o hypotéku zažádat, podívejte se na aktuální nabídku v naší online hypoteční kalkulačce. Nabídky si můžete prohlédnout a jednoduše seřadit podle:

• výše úroku,
• RPSN,
• měsíční splátky.

Stačí vyplnit kalkulačku hypoték a hned uvidíte, na jaký úrok se můžete dostat.

Podrobněji s vámi nabídku rád probere náš hypoteční specialista z Ušetřeno.cz. Ten vám prozradí, jaké podmínky si banky diktují, případně vám rovnou nabídne hypotéku šitou na míru.

Nová pravidla pro předčasné splacení hypotéky od 1. 9. 2024

Novela zákona o spotřebitelském úvěru si vytyčila cíl omezit tzv. hypoteční turistiku, tedy situace, kdy klienti přebíhali mezi bankami za výhodnějšími podmínkami během trvání doby fixace. To má totiž na banky zásadní finanční dopad a také se tato situace negativně odráží ve vývoji úrokových sazeb.

Banky tudíž dostaly možnost nechat si od klientů zaplatit poplatek v takové výši, aby jim tuto finanční ztrátu kompenzoval. Zároveň se ale rozšířily možnosti, kdy je možné splatit hypotéku předčasně zdarma tak, aby nebyli postiženi klienti, kteří mají pro předčasné splacení vážný důvod.

Poplatek až 1 % za předčasné splacení hypotéky

Co to znamená? Pokud budete chtít předčasně splatit hypotéku, banka bude mít nárok žádat po vás „náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“ neboli poplatek, který se vypočítá jako rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu.

Maximálně banky mohou chtít až 1 % ze splacené částky.

Jako poplatek za předčasné splacení hypotéky politici původně navrhovali 2 %, ale sklidili za to bouři. Tak bylo ve hře 1 %. Nakonec vznikl kompromis mezi všemi návrhy – 0,25 % za každý rok zbývající do konce fixace.

V novele zákona o spotřebitelském úvěru se konkrétně píše, že půjde o „0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 %“.

Stávající smlouvy, u kterých se po 1. 9. 2024 neměnila fixace

Pokud už máte sjednanou hypotéku, u které vám po 1. 9. 2024 ještě neskončila fixace, budete se při předčasném splacení řídit starými pravidly. Do konce fixace jste „nedotknutelní“.

Jakmile vám ale skončí a banka vám nabídne novou fixaci, tak už se mění i pravidla vašeho splácení podle novely zákona o spotřebitelském úvěru.

Jaké jsou sankce za předčasné splacení hypoték uzavřených od 1. 9. 2024 u jednotlivých bank?

Air Bank

Air Bank zatím i u hypoték sjednaných nebo refixovaných po 1. 9. 2024 umožňuje předčasné splacení hypotéky zcela zdarma a využití nových pravidel neplánuje. Mimořádnou splátku zdarma lze provést přes Chytrou rezervu.

Česká spořitelna

Výše poplatku se řídí novelou zákona o spotřebitelském úvěru, tedy 0,25 % za každý rok zbývající do konce fixace. Přesnou výši poplatku je možné si spočítat na kalkulačce na webu banky.

Fio banka

I nadále bude možné hypotéku splatit předčasně zdarma, pokud klient ke splátce využije vlastní zdroje (například z dědictví, úspor, prodeje nemovitosti). Poplatek se bude účtovat pouze při přechodu k jiné bance během trvání doby fixace (a splátce hypotéky pocházející z refinancování).

MONETA Money Bank

Poplatky se řídí novelou zákona o spotřebitelském úvěru, ale zároveň banka umožňuje ještě jednu splátku až do 25 % výše úvěru navíc nad zákonný rámec, pokud máte sjednanou službu Dílčí mimořádné splátky.

Hypoteční banka a ČSOB (nyní sloučená do ČSOB Hypoteční)

Výpočet výše poplatku je uveden ve smluvních podmínkách a  nepřesáhne limit daný novelou zákona o spotřebitelském úvěru, tedy maximálně 0,25 % za každý rok do konce fixace.

Komerční banka

Účelně vynaložené náklady v zákonné výši.

mBank

Účelně vynaložené náklady v souladu se zněním zákona o spotřebitelském úvěru.

UniCredit Bank

Administrativní poplatek 1 000 Kč + účelně vynaložené náklady podle zákona.

Raiffeisenbank

Administrativní poplatek 1 000 Kč a k němu se vypočítá poplatek za účelně vynaložené náklady buď jako 0,25 % za každý rok zbývající do konce fixace, nebo jako výše úroku, který by se zaplatil do konce fixace, nebo jako rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem. Uplatněn bude ten způsob výpočtu, který bude znamenat nejnižší poplatek.

Zdroj: Sazebníky bank; aktuální k 24. 9. 2024.