Co je investiční hypotéka?

Plánujete koupi nemovitosti? Ať už v ní budete bydlet, nebo ji pronajímat, měli byste vědět, co je to investiční hypotéka, jaké máte u hypotéky možnosti a jak je to s pojištěním nemovitosti nebo daněním příjmů z pronájmu. Podívejme se na to proto podrobněji.

Co je investiční hypotéka?

Možná jste o takzvané investiční hypotéce nikdy neslyšeli. Víte, že existuje klasická hypotéka a že existuje americká hypotéka. Ale co je to ta investiční hypotéka? Nějaký třetí druh půjčky na nemovitost?

Investiční hypotéka je v podstatě úplně obyčejná hypotéka, jen její účel je odlišný. Nebudete o ni totiž v bance žádat na koupi nemovitosti pro vlastní bydlení, nýbrž na koupi nemovitosti, kterou budete pronajímat (nebo jinak komerčně využívat).

Jedná se tedy o hypotéku na investiční nemovitost.

Na co se dá využít investiční hypotéka?

• koupení bytu k pozdějšímu pronájmu
• koupení bytového domu k pozdějšímu pronájmu
• koupení rodinného domu k pronájmu
• koupení rekreační chaty určené k pronájmu
• koupení komerčního objektu k pronájmu
• výstavba nemovitosti k následnému pronájmu
• rekonstrukce nemovitosti určené k pronájmu

Jaký je princip investiční hypotéky?

Hypotéka na investiční nemovitost má jednoduchý princip – její splátky by měly být nižší než příjmy z investiční nemovitosti. Co to znamená?

Pokud je vaším cílem například hypotéka na investiční byt, tak byste si měli v bance podmínky hypotéky sjednat tak, aby měsíční splátky byly nižší než nájemné, které budete každý měsíc z pronájmu investiční nemovitosti získávat. Tedy, musíte být nakonec v plusu. 

I po zaplacení měsíčních splátek bance, uhrazení různých poplatků a zdanění příjmů z pronájmu vám pořád budou zbývat nějaké vydělané peníze.

Jak získat investiční hypotéku?

Podmínky investiční hypotéky jsou u různých bank odlišné. Než si proto zažádáte o hypotéku, porovnejte si nabídky hypoték u různých bank, srovnejte si výši úroků a zaměřte se i na další podmínky. Využít můžete i srovnání hypoték na Ušetřeno.cz, kde hned uvidíte, kam se vám vyplatí jít.

V současné době platí, že žadatel o hypotéku musí mít část peněz na koupi nemovitosti našetřenou už předem. Stoprocentní hypotéky se neposkytují a většina bank dává nanejvýš 80 % z ceny kupované nemovitosti (u některých bank je možné získat až 90 %).

Pokud se jedná o investiční hypotéku, tak platí, že byste měli mít naspořeno více prostředků, než je požadovaných 10 až 20 procent z ceny investiční nemovitosti. Proč? Protože čím více peněz máte, tím méně si musíte půjčit a tím méně následně bance přeplatíte na úrocích. Takže je pro vás celá investice mnohem výhodnější.

Podmínky investiční hypotéky

Co musíte v bance doložit a jaké podmínky musíte splnit, aby vám byla investiční hypotéka „přiklepnuta“?

• plnoletost
• způsobilost k právním úkonům
• trvalé bydliště na území ČR
• pravidelný příjem
• dostatečně vysoký příjem
• žádný negativní záznam v registrech dlužníků

Jak získat investiční hypotéku výhodněji?

Při stanovení úroků a jednání, jestli vám bude hypotéka na investiční byt (nebo dům) schválena, posuzuje banka především takzvanou bonitu. Neboli:

• jak jste na tom s příjmy
• jestli budete schopni splácet
• jestli nemáte nějaké „škraloupy“ z minulosti
• jak jste spláceli půjčky v minulosti atd.

Na základě toho vám nabídne výhodnější nebo méně výhodné podmínky hypotéky.

U investiční hypotéky můžete dosáhnout výhodnějších podmínek, pokud jste schopni bance už při jednání o hypotéce doložit:

• uzavřenou nájemní smlouvu,
• smlouvu o budoucí nájemní smlouvě.

Stejně tak máte větší šanci na lepší podmínky u investiční hypotéky, pokud žádáte o nižší částku – třeba jen o 50 nebo 70 % z kupní ceny investiční nemovitosti.

Splátky investiční hypotéky

Hypotéka na investiční nemovitost se splácí jako jakákoliv jiná hypotéka. Ve smlouvě máte stanovenou výši měsíčních splátek a úroky z hypotéky. Pokud vaše banka umožňuje mimořádné splátky, můžete splácet více. Díky tomu bude investiční hypotéka splacena dříve a nepřeplatíte tolik.

Doba splácení se může lišit:

• U hypotéky na nemovitost k vlastnímu bydlení platí, že nejdelší doba splácení je 30 let.
• Investiční hypotéku většina bank nabízí na dobu 15 až 25 let.

Což mimochodem znamená, že čím jste mladší a čím kratší dobu splácení si zvolíte, tím větší máte šanci na získání investiční hypotéky (pokud tomu samozřejmě odpovídají vaše příjmy).

A samozřejmě platí, že čím dříve investiční hypotéku splatíte, tím více vyděláte, protože pak už veškeré čisté příjmy z pronájmu půjdou jen vám.

Poplatek za předčasné splacení

Principem investiční hypotéky je, že na ní plánujete vydělat. Sice si na koupi investiční nemovitosti musíte půjčit peníze (protože dost vlastních finančních prostředků nemáte), ale nechcete pak hypotéku splácet z vlastních zdrojů – plánujete splácet ji příjmy z investiční nemovitosti. Takže díky investiční hypotéce byste měli začít vydělávat a být neustále v plusu.

I proto se může zdát jako výhodnější řešení splacení investiční hypotéky předčasně. To banky samozřejmě umožňují. Ale pozor – ne všechny banky umožňují předčasné splacení hypotéky zdarma.

Od září 2024 navíc začínají platit nová pravidla pro předčasné splácení hypoték. 

Ministerstvo financí rozhodlo, že předčasné splacení hypotéky bude zpoplatněno:

• Zaplatit budete muset 0,25 % z předčasně splacené části.
• Tento úrok budete muset doplatit za každý započatý rok zbývající do konce vaší fixace.
• Maximální „sankce“ za předčasné splacení hypotéky bude 1 %.

Daň z příjmů a investiční hypotéka

U investiční hypotéky myslete i na to, že vaší jedinou povinností není jen řádné splácení hypotéky na investiční nemovitost. Nájemné, které získáváte z investiční nemovitosti, se totiž stává vaším příjmem, a budete ho tedy muset jakožto příjem i zdanit.

Daň z příjmů se platí v rámci daňového přiznání a platí pro ni následující pravidla:

• Zaměstnanci pronajímající nemovitost musejí svůj příjem z pronájmu danit, pokud v kalendářním roce 2023 překročil 20 000 korun.
• Osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) musejí svůj příjem z pronájmu danit, pokud v kalendářním roce 2023 překročil 6 000 korun.
• Daň z příjmů z pronájmu musíte platit, i když pronajímáte třeba jen část bytu (například jednu místnost).
• Daní se jen čistý příjem z pronájmu (poplatky za služby atd. se do něj nepočítají).
• Za rok 2023 je nutné podat přiznání k dani z příjmů do 2. dubna 2024.
• Pokud pronajímáte nemovitost jakožto firma, můžete při danění uplatnit takzvané odpisy.
• Daň z příjmů z pronájmu můžete danit na základě reálných příjmů, případně takzvaným paušálem.
• Po vypočítání základu daně zaplatíte daň 15 % z této částky.

Pojištění nemovitosti

Další položkou, s níž musíte při sjednávání investiční hypotéky počítat, je pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti. V součtu může jít o tisíce korun ročně.

Výši nájemného z investiční nemovitosti si tedy musíte nastavit tak, aby byl čistý příjem z nájmu vyšší než splátka hypotéky + platba za pojištění nemovitosti + daň z příjmů z pronájmu.

Pokud platíte víc, než jaké jsou vaše příjmy z pronájmu investiční nemovitosti, měli byste přehodnotit svůj investiční plán (a ideální je zvýšit nájemné tak, aby pokrylo všechny vaše náklady).

Případně můžete zkusit najít výhodnější pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti. Kalkulačku pojištění domácnosti, která vám ihned ukáže, k jaké pojišťovně se vám vyplatí jít. A co se pojištění nemovitosti týče, stačí zadat pár údajů o vás a vaší nemovitosti a zanedlouho se vám ozve jeden z našich specialistů s nabídkou přímo na míru.