Na co si dát pozor při dofinancování hypotéky?

Chcete si vzít hypotéku, ale nemáte našetřenou sumu, kterou banka požaduje? Stoprocentní hypotéku dnes nedostanete, takže se musíte poohlédnout po jiných způsobech, jak hypotéku dofinancovat. Poradíme vám, jak na to a na co si dát pozor.

Co je dofinancování hypotéky?

Dofinancování hypotéky je doplnění hypotéky financemi z jiných zdrojů, což vám může pomoci získat hypotéku na koupi nemovitosti, aniž byste měli dostatek vlastních úspor.

Existuje několik způsobů, jak tuto situaci řešit.

Stoprocentní hypotéku nedostanete

Vzít si hypotéku na celou kupní cenu nemovitosti dnes už možné není. V roce 2016 vyhlásila ČNB konec stoprocentních hypoték a bankám zakázala je poskytovat. Ke změně došlo z pochopitelných důvodů (jedná se pro banky o rizikový krok, který by ve svém důsledku mohl vést k jejich krachu a destabilizaci celého finančního trhu), ale pro řadu zájemců o hypotéku to je špatná zpráva.

Hypotéku bez úspor vám tak žádná banka neschválí. Běžným požadavkem dnes je, aby žadatel o hypotéku mohl ze svých zdrojů zaplatit 10 % (do 36 let věku žadatele) nebo 20 % z odhadní ceny nemovitosti. Při průměrné hypotéce okolo 4 milionů Kč to znamená mít naspořeno 400 000 Kč, resp. 800 000 Kč. Takovou sumu už nezvládne každý předem našetřit. Jaké jsou tedy jiné šance?

Tři možnosti, jak dofinancovat hypotéku

Každá z uvedených možností má svoje klady a zápory. Podívejte se, na co si dát pozor, a nevybírejte ukvapeně.

1) Dofinancování hypotéky jiným úvěrem

Vzít si na požadovanou chybějící částku půjčky někde jinde je asi první řešení, které vás napadne. Bohužel to není tak jednoduché. Ještě před rokem 2024 tato možnost v úvahu nepadala, a to kvůli ukazatelům DTI a DSTI. Tyto ukazatele vyjadřují, jak moc můžete být zadlužení vzhledem k vašemu měsíčnímu a ročnímu čistému příjmu. 

Banky se jimi musely řídit, a tak vás jiná půjčka mohla už předem vyřadit ze hry. Od ledna 2024 sice není povinnost se řídit ani jedním z těchto ukazatelů, ovšem řada bank je stejně používá jako užitečné pomocníky při zhodnocení vaší úvěruschopnosti. 

Podle míry vašeho zadlužení a výše příjmu zjistí, jak moc rizikoví žadatelé jste a jestli je bezpečné vám hypotéku schválit. Než přistoupíte k tomuto řešení, tak si důkladně spočítejte, jestli nebudete kvůli další půjčce zadlužení už moc.

Na dofinancování hypotéky si můžete vzít:

• půjčku na cokoliv – neúčelová půjčka, má tu výhodu, že nemusíte dokládat, na co jste peníze použili, u nebankovních půjček počítejte s vysokým úrokem,
• stavební spoření – můžete použít úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr, 
• P2P půjčku – půjčka od soukromých osob na specializovaných platformách.

2) Ručení jinou nemovitostí

Tento způsob vám umožní dostat hypotéku na nemovitost v plné výši. Obvyklé je ručit bance právě kupovanou nemovitostí. V tom případě vám ale schází těch potřebných 10–20 % z ceny nemovitosti. Když ale přidáte do zástavy ještě jinou nemovitost, hodnota zástavy se zvedne a banka vám může poskytnout vyšší hypotéku. 

Tento způsob pro vás může být výhodný, protože vám vlastně bude stačit hypotéka nižší, než je hodnota zástavy, tudíž se sníží LTV (další významný ukazatel při posuzování hypotéky, jenž vyjadřuje, kolik z ceny nemovitosti, resp. zástavy, vám banka může půjčit). To vás může zvýhodnit při scoringu a dokonce můžete získat i nižší úrokovou sazbu.

Na druhou stranu musíte počítat s tím, že máte v zástavě dvě nemovitosti a v případě finančních potíží přijdete o obě. Toto riziko můžete zmírnit tím, že po splacení potřebné částky hypotéky druhou nemovitost ze zástavy vyvážete.

A kde vzít další nemovitost k ručení? Často vypomáhají například rodiče, kteří poskytnou k ručení svůj byt nebo dům, využít můžete i rekreační objekt, ale jen v případě, že splňuje požadované náležitosti. Podívejte se, jakou nemovitost lze dát do zástavy.

Zajímá vás, jakou byste měli splátku hypotéky? Ke srovnání nabídky využijte naši hypoteční kalkulačku.

3) Půjčka od rodiny a přátel

Poslední možností je půjčit si na dofinancování hypotéky od rodinných příslušníků nebo přátel, kteří mají dostatek financí a budou ochotní vám je půjčit. Tento způsob je pro vás nejjednodušší. Nemusíte shánět další nemovitost, ani nemusíte žádat o jinou půjčku u banky. Půjčka se navíc neobjeví v registru dlužníků, takže o ní banka nebude vědět a nesníží vám tak šance při posuzování žádosti o hypotéku.

Je ale nutné k ní přistupovat zodpovědně, abyste si kvůli penězům nezničili rodinné či přátelské vztahy. Půjčku od rodiny taky budete muset splácet, takže zvažte, jestli na to s hypotékou budete mít. 

Je také vhodné sepsat s věřitelem smlouvu o půjčce, aby vaše domluva byla seriózní a dali jste věřiteli jistotu, že o peníze nepřijde. Za slušné se také považuje nabídnout věřiteli, že zaplatíte za požadovanou půjčku i úrok, nebo alespoň dorovnáte inflaci.

Jak si našetřit na hypotéku?

Nejjednodušší je vytvořit si požadované úspory. Na šetření musíte myslet včas, přece jen to nějakou dobu potrvá. Ideální je zvládnout ušetřit ze svého příjmu cca 20 %, což už dává reálnou šanci na naspoření potřebné sumy.

Ke spoření využijte některé z dostupných spořicích produktů:

• spořicí účet,
• termínovaný vklad,
• stavební spoření.