Daň z nemovitosti v roce 2025 – kdy se platí a kdy ne?

Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Pak určitě řešíte i daň z nemovitosti. Kdo ji platí, kolik to je a jak se platí? Podívejme se na tuto problematiku podrobněji.-

Hned na úvod si to ujasněme – daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020. Došlo k tomu na základě novely zákona č. 386/2020 Sb., přičemž tato změna začala platit i zpětně – pro všechny vklady schválené katastrem nemovitostí od 1. prosince 2019.

To ale ještě neznamená, že při změně vlastníka nemovitosti se žádné daně státu neodvádějí. Je tomu totiž přesně naopak.

Problematika daně z nemovitosti

Daň z nabytí nemovitosti tedy už neexistuje. Ale co daň z převodu nemovitosti, daň z prodeje nemovitosti anebo darovací daň z nemovitosti, popřípadě dědická daň?

Daní vztahujících se ke změně vlastnických práv na nemovitost je (popřípadě bylo) více. A faktem je, že většina kupujících i prodávajících se v nich ztrácela – málokdo věděl, jak vysokou daň a tedy kolik peněz má po uskutečnění prodeje/koupě nemovitosti státu platit. A kdo má platit, jestli prodávající, nebo kupující.

Také kvůli tomu došlo v posledních letech k výraznému zjednodušení daňové povinnosti týkající se nemovitostí.

Změny pro daň z nemovitosti v roce 2024

Pokud jste v roce 2023 koupili nemovitost, máte povinnost vyplnit o této skutečnosti daňové přiznání. Termín pro jeho podání byl 31. ledna 2024. Pokud jste o tom nevěděli a daňové přiznání nepodali nebo nepodali včas, svět se kvůli tomu nezboří – co nejrychleji ale kontaktujte finanční úřad, pod který spadáte, a domluvte se na nápravě situace.

Dobrou zprávou je, že v dalších letech už daňové přiznání kvůli této nemovitosti vyplňovat nemusíte, ledaže byste k ní například přistavovali novou část, což by se odrazilo na následném výpočtu daně z nemovitosti.

Každý rok vám pak vypočtená daň z nemovitosti přijde složenkou do poštovní schránky nebo datovou schránkou a vy ji jen zaplatíte. To musíte udělat do konce května. Částka se přitom liší v rámci krajů i měst.

V roce 2024 daň z nemovitých věcí vzrostla, a to kvůli takzvanému konsolidačnímu balíčku. Podle Ministerstva financí ČR je v roce 2024 tato daň v průměru 1,8krát vyšší než v roce 2023.

V roce 2025 může být daň z nemovitých věcí navíc ještě vyšší, a to pokud stoupne inflace – bude se totiž řídit takzvanou inflační doložkou a stoupat právě na základě inflace.

Existuje taky daň z prodeje pozemku.

Daň od 1. ledna

Dále platí, že i když jste koupili nemovitost v průběhu roku 2023, tak daň z nemovitých věcí platíte až za rok 2024. Hradí se totiž vždy na celý kalendářní rok a v minulém roce ji tedy platit předcházející majitel. Nic nebudete muset doplácet.

A pozor – daň z nemovitých věcí, kterou platíte každý rok, není to jediné, co po získání nové nemovitosti musíte zaplatit. Dále je totiž v některých případech třeba uhradit jednorázovou daň z příjmů. O jejím výpočtu se dočtete v našem článku níže.

Výpočet daně z nemovitých věcí v roce 2024

Výpočet daně z nemovitých věcí není tak složitý, jak by se mohlo zdát. Výhodné navíc je, že se provádí úplně stejně u všech nemovitostí, které jste:

• koupili,
• zdědili,
• obdrželi darem.

A pokud jde o SJM, tedy společné jmění manželů? Daň samozřejmě neplatí oba, ale jen jeden z nich, přičemž je jedno který.

Pro výpočet daně z nemovitých věcí, získání kompletních informací nebo vyplnění formuláře daňového přiznání je ideální využít přímo webové stránky Finanční správy. Tam najdete veškeré informace, rady a postupy.

V dalších letech už nic počítat nemusíte (pokud jste tedy nepřistavovali atd.), vše dostanete vypočítané na složence nebo datovou schránkou a jen zaplatíte příslušnou částku, a to jednorázově (v případě částky nad 5 000 Kč je možné uhradit ji ve 2 splátkách).

Daň z převodu nemovitosti

Pokud jste před 10 a více lety kupovali nebo prodávali nemovitost, tak jste podléhali dani z převodu nemovitosti. Ta se ale nevztahovala zdaleka jen na prodej nemovitostí, ale i na jiný typ jejich převodu na odlišného vlastníka.

Tehdy to bylo tak, že daň z převodu nemovitosti platil jen jeden z obou zúčastněných, ale státu bylo úplně jedno, jestli to byl kupující nebo prodávající. Podstatné bylo, že se dohodli a jeden z nich daň zaplatil.

Daň z převodu nemovitosti činila 4 % z kupní ceny nemovitosti.

• Například za nemovitost v hodnotě 1 000 000 Kč jste museli státu odvést daň z převodu nemovitosti ve výši 40 000 Kč.

V roce 2014 tato daň z převodu nemovitosti přestala existovat. Ale jen teoreticky. Její název se změnil na daň z nabytí nemovitosti.

Daň z nabytí nemovitosti

Tento typ daně vztahující se k nemovitostem vznikl v roce 2014, ale princip byl stejný jako u daně z převodu nemovitosti. K velké změně došlo až 1. listopadu 2016.

Předtím bylo obvyklé, že daň z nabytí nemovitosti platil prodávající, který prodejem vydělal peníze (a tak se o ně logicky podělil se státem). Ale jak už jsme uvedli výše, šlo spíš o domluvu mezi oběma smluvními stranami kupní smlouvy.

Pak ale stát rozhodl, že daň z nabytí nemovitosti už bude platit výhradně a pouze kupující.

Důvodem bylo, že jde o majetkovou daň, která je úzce spjatá právě s konkrétním majetkem, a tak je poměrně logické, že daň platí osoba, která majetek získala.

Daň z nabytí nemovitosti bylo nutné zaplatit do 3 měsíců od zápisu vkladu na katastr nemovitostí. Bylo nutné poslat ji finančnímu úřadu, pod nějž dle územní působnosti patřila daná nemovitost. A výše daně z nabytí nemovitosti zůstávala na stejné výši – tedy 4 % z kupní ceny nemovitosti.

Daň z příjmů

Vše se změnilo v roce 2020, a to důsledkem pandemie covidu-19. Právě kvůli ní byla zrušena daň z nabytí nemovitosti.

Konkrétně byla daň z nabytí nemovitosti zrušena 25. září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb., přičemž změna se dala započítat i zpětně a vztahovala se na všechny nemovitosti, které od 1. prosince 2019 změnily majitele vkladem na katastr nemovitostí.

Nově ji nahradila daň z příjmů. A jedná se o tutéž daň z příjmů, kterou musí hradit každý rok každý z nás, a daňové přiznání k dani z příjmů je nutné podat do 31. března roku za rok předcházející. (Kvůli pandemii covidu-19 a lockdownům byl v roce 2020 termín pro podání přiznání k dani z příjmu posunut až na 31. srpna 2020.)

Poslanecká sněmovna v tomto složitém roce schvalovala různá protikoronavirová opatření a jedním z nich se stalo i zrušení daně z nabytí nemovitosti a její nahrazení pouhou daní z příjmu. Ta je však výrazně vyšší – činí 15 % pro fyzické osoby.

Existují ale výjimky, kdy tuto daň z příjmů z prodeje nemovitosti platit nemusíte.

Kdo musí platit daň z nemovitosti?

Teoreticky musí daň z nemovitosti platit každý člověk, který nějakým způsobem získal nemovitost. Ale v praxi je to výrazně složitější.

Pokud prodáte nemovitost, musíte zaplatit daň z příjmů ve výši 15 %. Existují ale různé výjimky.

Dědictví a daň z příjmů

Pokud získáte nemovitost v rámci dědictví, musíte státu odvést daň z nemovitosti 15 %? Nikoliv.

Dříve se platila takzvaná dědická daň, která zanikla už v roce 2014, ale pokud se zděděnou nemovitost rozhodnete prodat, za určitých okolností se dani z příjmu nevyhnete (a za určitých zase ano).

• U dědictví platí, že pokud jde o takzvaný bezúplatný příjem (ten je podrobněji popsán v § 10 odst. 2 zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů), nemusíte platit daň z nemovitosti.
• A stejně tak ji neplatíte například ve chvíli, kdy jsou vaše roční příjmy do 50 000 Kč.

Když zdědíte nemovitost a rozhodnete se ji následně prodat, tak o tom, zda daň z nemovitosti posléze budete nebo nebudete platit, rozhoduje takzvaný časový test.

• Princip časového testu tkví v započítání času, po nějž nemovitost vlastníte, žijete v ní nebo po nějž ji vlastnili vaši přímí předci (rodiče, prarodiče…).
• Platí, že od placení daně z příjmu jste osvobozeni, pokud jste v nemovitosti bydleli nejméně 2 roky před jejím prodejem, případně pokud jste ji vlastnili nejméně 5 let.
• Od 1. ledna 2021 došlo ke změně, takže se pětiletá lhůta prodloužila na 10 let.
• Počítá se přitom i doba, kdy nemovitost vlastnil (nebo v ní žil) člověk, po němž jste ji zdědili.

Osoba, po které se dědí, se označuje jako zůstavitel.

Daň z nemovitosti z prodeje a při daru

Při prodeji nemovitosti, kterou jste získali jako dar, se o dani z příjmů uvažuje jinak než u dědictví. V určitých situacích daň z příjmů platit nemusíte, občas ale musíte.

Časový test v tomto případě můžete uplatnit také, ale začíná se počítat až od okamžiku, kdy jste nemovitost získali darem.

Daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti tedy může být nečekaně vysoká. Existuje ale zákonná výjimka, díky níž může být naopak nečekaně nízká.

• Princip je v tom, že se porovná aktuální cena darované nemovitosti s cenou této nemovitosti v době darování.
• K tomu je potřeba nechat si vypracovat znalecký posudek, který určí takzvanou administrativní cenu v době darování.
• Základ daně z příjmu při prodeji se pak vypočítává jako rozdíl prodejní ceny a ceny stanovené znalcem.

Daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti nemusíte platit také za předpokladu, že peníze získané prodejem použijete na vlastní bytovou potřebu. Neboli pokud si za získané peníze pořídíte bydlení pro sebe. 

Abyste ale nemuseli platit daň z příjmů, je třeba to

• oznámit příslušnému finančnímu úřadu,
• stihnout do konce zdaňovacího období, které následuje po zdaňovacím období zahrnujícím prodej této nemovitosti.

Kdy se platí daň z nemovitosti?

Dříve platilo, že daň z nabytí nemovitosti se musela platit nejpozději 3 měsíce od vkladu na katastr nemovitostí.

V současnosti je to jinak. Jelikož tato daň zanikla a nahradila ji běžná daň z příjmů, tak daň z nemovitosti platíte spolu s dalšími daněmi z příjmů.

Daňové přiznání k dani z příjmů je nutné podat do 31. března následujícího roku. Pokud vám daňové přiznání zpracovává daňový poradce, tak ho podáváte zpravidla do konce června následujícího roku (například daňové přiznání za rok 2022 jste přes daňového poradce mohli podat až do 3. července 2023).

Zároveň platí, že daň z příjmů je nutné zaplatit nejpozději v tento zákonem stanovený den.

Pokud jsou vaše příjmy vysoké a daň z příjmů by pro vás byla neúnosně vysoká, můžete se dohodnout na placení záloh z daně z příjmů. Ty se hradí čtvrtletně (vždy do 15. dne třetího, šestého, devátého a dvanáctého měsíce daného zdaňovaného roku) a až následně na základě daňového přiznání doplatíte zbytek daně z příjmů.

Neměli byste si ale plést daň z prodeje nemovitosti a daň z nemovitosti.

• Daň z prodeje nemovitosti platíte jednorázově.
• Daň z nemovitosti je třeba platit každý rok a hradí ji každý majitel nemovitosti (nebo nemovitostí), a to vždy do 31. května následujícího roku.

Jak vyplnit daňový formulář?

Neexistuje žádný speciální formulář pro daň z prodané nemovitosti. Dříve tomu tak bylo, ale po zrušení daně z nabytí nemovitosti se platí pouze daň z příjmu. A k jejímu zaplacení je nutné vyplnit daňové přiznání.

Pokud nemovitost vlastníte a platíte z ní daň z nemovitých věcí, tak si můžete jednoduše na portálu Finanční správy najít pro daň z nemovitosti formulář nazvaný „daňové přiznání k dani z nemovitých věcí“, vyplnit ho elektronicky a taktéž ho elektronicky poslat přes aplikaci Elektronické podání pro Finanční správu (EPO).

Co se týká klasického daňového přiznání k dani z příjmu, tak i to můžete vyplnit:

• elektronicky a online ho odeslat na příslušný finanční úřad, pod který spadáte.
• Od roku 2023 má řada lidí povinnost posílat daňové přiznání výhradně skrze datovou schránku.
• Pokud mezi ně nespadáte, můžete ho vyplnit ručně a odnést ho osobně na finanční úřad.

Pokud nevíte, jak vyplnit pro daň z nemovitosti formulář nebo jak vyplnit daňové přiznání pro daň z příjmu, může vám pomoci účetní vašeho zaměstnavatele, daňový poradce, případně můžete při elektronickém vyplňování využít částečně interaktivního návodu na webu Finanční správy.

Výpočet daně z nemovitosti

A kolik vlastně budete platit? Jak na výpočet daně z nemovitosti? Jelikož se daň z nemovitosti zahrnuje mezi daně z příjmů, nemusíte si zvlášť vypočítávat daň z nemovitosti, jen ji zahrnete mezi ostatní příjmy a pak spočítáte daň.

Jak jsme uváděli, daň z příjmu je 15 %. Takže například daň z prodeje nemovitosti v ceně 1 000 000 Kč je 150 000 Kč. Daň z prodeje nemovitosti v ceně 2 000 000 Kč je už 300 000 Kč.

A pokud by vás zajímala přímo daň z nemovitosti, kterou platí majitel nemovitosti? V tom případě je lepší využít internetovou kalkulačku, protože výpočet daně z nemovitosti se odvíjí od podlahové plochy nemovitosti, do níž se započítávají ještě různé koeficienty. A výsledkem je zpravidla daň ve výši několika stovek až tisícovek korun ročně. Což je ta daň, kterou musíte zaplatit do konce května.

Hypotéka a daň z prodeje nemovitosti

Řada lidí si kupuje nemovitost na hypotéku. Bez ní by na vlastní nemovitost nenašetřili. Nevýhodou hypoték je ale to, že banka má na nemovitost zástavní právo, a to dokud hypotéku nesplatíte. Což může být třeba i 30 let.

Pokud se v průběhu té doby rozhodnete k prodeji nemovitosti, jak je to s hypotékou? Obvykle tak, že nejprve potřebujete svolení od banky k prodeji a posléze ze získaných peněz umoříte hypotéku.

S ohledem na placení daně z prodeje nemovitosti má ale hypotéka jednu nespornou výhodu. Jak už jsme totiž uváděli, tak pokud peníze získané prodejem darované nebo zděděné nemovitosti použijete na bytové potřeby, jste osvobozeni od daně z prodeje nemovitosti. A umoření hypotéky takovou bytovou potřebou snadno může být.

Pokud naopak hledáte výhodnou hypotéku, zajímají vás možnosti americké hypotéky nebo uvažujete o jiné formě financování vlastního bydlení, můžete se podívat na srovnání hypoték na Ušetřeno.cz. Naši specialisté vám mohou poradit, jak si vybrat výhodou hypotéku nebo jak přejít od jedné banky k jiné.

Pojištění majetku

S vlastnictvím nemovitostí se také neodmyslitelně pojí pojištění majetku. To může ušetřit vaši peněženku, pokud dojde k nečekané škodě na nemovitosti nebo v domácnosti. Pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti mohou krýt různé typy škod.

Pokud si k nim sjednáte i různá připojištění, můžete být kompletně chráněni. I tady se ale vyplatí pečlivě si vybírat a prostudovat si nabídky pojišťoven. Na Ušetřeno.cz stačí v kalkulaci pojištění majetku vyplnit pár údajů o vás a vaší nemovitosti a naši specialisté se vám co nevidět ozvou s nabídkou pojištění na míru.